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2021年1月10日 (日)

【欠陥住宅】初心者でも見抜ける<✍チェックポイント>教えます

 ろしい…急速に腐る「日本の欠陥住宅」とんでもない末路 

幻冬舎ゴールドオンライン 2021年1月10日(日)14時01分配信/田中 勲

 建売住宅の欠陥・不具合を見抜く秘訣とは…!? 今回は「外壁」を見ていきましょう。 ※本記事は、書籍『こんな建売住宅は買うな』から抜粋したものです。その後の法律・条例改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

初心者でも🦉見抜けるチェックポイントはあります

 欠陥や不具合の大部分は施工者のケアレスミスが原因です。それがたとえ細かなミスだったとしても、甘く見てはいけません。長い年月をかけて建物をむしばみ、日常生活に支障をきたすような問題に発展する可能性もあるからです。

 皆さんに知っておいていただきたいのは、たとえ、建築の素人であっても、見るべきポイントを押さえて丁寧にチェックしていくと、施工がきちんと行われているかどうかを見抜くことができるということです。

 きちんとした仕事によって建てられた家は、特別な装飾などはなくても、あるべきものがあるべき場所に設置され、必要十分な造りになっているはずです。この〝必要十分〟を満たしているかを確認できなければなりません。

 本格的な調査には専門的な機器が必要ですが、本記事では、そういった機器による調査も含めて、簡単に実践できるチェックのポイントを、「外壁」「建物の見えない箇所」「室内」「水回り」に分けて紹介していきます。この知識をもとに内覧すれば、購入後に後悔する可能性はグッと低くなるはずです。今回は「外壁」編です。

恐ろしい…外壁の継ぎ目に現れる職人の不真面目度

〈外壁〉

ポイント(1) 外壁の継ぎ目にひびはないか

 家の見た目はとても大切です。もちろん、デザインがカッコいいとか、豪華な装飾が施されていることをいっているわけではありません。同じ建材を使って、同じ設計プランで建てられた家でも、施工業者が違うと、まったく同じに仕上がるとは言い切れません。

 施工をする職人の熟練度、真面目さ(ときには、残念ながら不真面目さ)、現場の監督と職人との人間関係といった、買い手の側からはうかがい知ることができない部分が、家の見た目に現れてしまうのです。

 家の外観でまずチェックすべきなのは外壁です。建売住宅で一般的に使われている外壁は、サイディングボードです。その素材は大きく3種類に分けられ、セメント、セラミック、金属が主原料となっています。パワービルダーが使っているものは、耐水性や耐火性、耐久性での基準を満たして規格化されたサイディングボードです。

 この場合、工場生産であるため品質が均一であることや、価格が安く抑えられているメリットがあります。特別なタイプを選ばない限りは、安全性には問題はないはずです。サイディングボードは、下地に釘(サイディング釘)で取り付けていきますが、釘を打つ場所は、合い決りあいじゃくりと呼ぶ継ぎ目の部分から20ミリメートル離して打つように決められています

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 しかし、これが守られず、継ぎ目に近すぎる場所に打っている場合があります。継ぎ目から近すぎる場所に釘が打たれていると、周辺のサイディングボードに割れや欠けが発生してしまいます。

 また、工事業者によっては、サイディング釘をきちんと最後まで打ち込んでいないこともあります。釘の頭が飛び出していると、何かのときに体に触れて、けがをすることがあり、とても危険です。こうした点もチェックしてください。

 継ぎ目から20ミリメートル未満であっても、サイディングが割れていなければ通常は問題ありませんが、割れていた場合は売主側に何らかの補修を要請する必要があります。

カビが発生し家が急速に腐る…!見抜くポイントは?

ポイント(2) 外壁と水切りの隙間は開いているか

 外壁の下部と水切りとの間は、隙間を作るように決められていますこの箇所は、外壁の内側に防水シートが貼られている構造になっています。これは、万が一、外壁の内側に水が入り込んでも、防水シートを伝って下から水が流れ落ちることで、さらに内側へと水が浸入しないように防ぐためです。

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 しかし、この隙間がとられていないケースがよくあります。これでは、壁内の通気が悪くなるだけでなく、壁内部に入り込んだ水の逃げ場がありません。壁内部に水が浸み込むと、カビの原因になります。

 カビの発生は、家を傷めてしまうだけでなく、住んでいる人のアレルギー症状を引き起こすこともありますし、良い点は何もありません。

 家の造りは、すべて理由があって決められていることばかりです。これらを見落としたまま工事が行われてしまうと、家の寿命を縮めてしまうことになりかねません。もし、この状態であれば、速やかに売主に是正するよう依頼する必要があります。

恐ろしい防水シートの重なり不足何が起こるの…?

 また、防水シートを貼る場合は、端を100ミリメートルずつ重ねるように決められています防水シート本体にも、目安として100ミリメートルの線が印刷されていて、わかりやすくなっているほどです。

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 しかし時折見られるのが、この防水シートの重なり不足です。理由はいくつか考えられます。雑な仕事をする職人が、きちんと必要分を重ねなかったのかもしれません。

 あるいは、重ねる分を少なくすれば貼るシートの量を少なく抑えられますから、少しでもコストダウンをしようと、あえて行われているのかもしれません。重なり不足によって、防水シートの内部にまで水が入り込んでしまう可能性が出てきます。

 先ほども説明しましたが、それによってカビが発生することは、家の寿命を考える面からも、健康面からも避けたいところです。外壁の内部のチェックは、建築途中でなければできません。もし、気になっている物件がある場合は、外壁の釘打ちをするよりも前の段階で確認するようにしてください。

家の柱のネジ…本当にちゃんと締まっているのか?

ポイント(3) ホールダウン金物のネジは十分に締まっているか

 家の造りは、下から順に「基礎」→「土台」→「柱」となっています。この柱を留めて
いるのが、ホールダウン金物という大きなネジです。

 文字通り土台ですから、このネジがしっかり留まっていないと、土台が揺らいで家その
ものの安全性が損なわれます。

 ここでチェックしたいのは、ネジを留めるナット部分です。

 ナットは締めた状態でネジ山が3山分以上見えていないといけないことになっていますが、ネジのギリギリ上部で留められていることがあります。

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 住宅の安全性を考えれば、きちんと締め直してもらわなければなりません。これについても壁の内部と同様に建築中でなければ見られない箇所ですから、建築途中でも自ら確認に行くことをおすすめします。

 もしホールダウン金物のナットが緩んでいた場合でも、適切に締め直せば問題はありません。

しゃぶコンで完成した家のとんでもない末路

ポイント(4) 基礎部分のひびは要注意

 木造住宅の場合でも、家の基礎はコンクリートでできています。コンクリートの強度不足は家の安全性を著しく低下させるので、基礎に不具合がある場合は深刻です。

 皆さんは、「しゃぶコン」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。コンクリートは、セメント粉と水、砂を混ぜて作りますが、コストを下げるために水を規定の量よりも増やして、〝じゃぶじゃぶ〟の状態にすることを指した言葉です。これでは基礎の部分に本来必要な強度を実現できません。コンクリート自体の強度は見た目だけで判断することが困難です。

「しゃぶコン」ではないものを使っているかどうかは、非破壊検査などの建物診断をしなければわかりません。見た目で判別できる不具合は、コンクリートのひびです。建売住宅の基礎部分は、まず金属の型枠を組み、その中にコンクリートを流し込んで造りますが、流し込んで固まった状態のままでは表面がギザギザで見た目が美しくありません。

 そこで、モルタルを重ねて左官仕上げをします。文面ではイメージしにくいかもしれせんが、たとえばケーキの周囲に生クリームを塗って、なめらかに整える処理に近いものです。コンクリートは、固まる際の収縮や温度差による伸縮で、幅0.3ミリメートル以下のひび、通称ヘアクラック(髪の毛程度の細いひび)が入ることがありますが、これはそれほど大きな問題ではありません。

 注意しなければならないのは、その幅と深さです。たとえば太さ0.5ミリメートルのシャープペンの芯をひび割れ部分に差し込んでみれば、ひび割れのおおよその幅がわかります。芯が差し込めない程度であれば、おおよそヘアクラックと判断して問題ないレベルだといえます。

 一般的な住宅診断でもひびの幅は測定されますが、幅が0.3ミリメートル以下のヘアクラックだったとしても、どれだけ深いひびであるかはわかりません。より専門的な診断では、「超音波クラック深度測定器」を使ってコンクリートのひびの深さを計測します。

 これによって、コンクリート内部のひび割れ、ひびの深さ、空隙、均質性などを測定することができます。こうした非破壊検査によって、施工状況の詳細を確認していきます。ひび割れの深さについては、残念ながら一般的な住宅診断などでも調べることができません。不安がある場合はクラック深度測定器を使って高度な建物診断ができる業者に依頼すべきでしょう。

 万が一、ヘアクラックと呼べないレベルの大きなひび割れがある場合、クラックから基礎コンクリート内部に空気と水分が浸入して内部の鉄筋を腐食させたり、冬場では、クラック内部に浸入した水分が凍結して膨張することにより基礎コンクリートにダメージを及ぼす可能性があります。

坂や崖が多い神奈川県…家を建てるときの裏事情

 内部の見えない部分は、購入者が自分で調べようとしても限界があります。かといって専門家が調べる際にも、購入前の物件を破壊して内部を調べるわけにはいきません。そこで、〝建物を破壊しない=非破壊検査〟によって精度の高い住宅診断を行います。そのひとつが、コンクリートの強度を検査する「シュミットハンマー」を使った診断です。

 これは、器具の先端を少し出した状態でコンクリートの基礎にグッと押し付けて、戻ってくるときの衝撃の反発力で、コンクリートの強度を調べるというものです。この機器を使ってコンクリートの基礎部分を複数箇所で測定し、平均値を出します。これによって、コンクリートの圧縮強度の測定ができます。コンクリートは施工後27日で固まるので、施工から約1カ月後には調べることが可能です。

 住宅の基礎以外の部分でコンクリートを使用している箇所が、もうひとつあります。土砂崩れを防ぐための擁壁(ようへき)です。

 関東地方でいえば、坂や崖が多い神奈川県では、宅地造成地を造る際に擁壁をコンクリートで造ることがあります。地盤の安定化のために行われるわけですから、その強度は極めて重要です。前述した「しゃぶコン」のような水分の多いコンクリートで造った壁にひびがあると、土のほうから水が浸み込んでしまい、強度が損なわれてしまいます。

 この場合も見た目で判別することは不可能なので、「赤外線サーモグラフィー」を使ってコンクリート表面の温度変化を0.1度単位で測定します。他の箇所に比べて温度が低くなっている箇所は、水分が含まれている可能性があります。

 水分が存在する可能性のある箇所を把握したうえでシュミットハンマーを使った診断を行えば、より精度の高い強度の測定が可能です。

「完成~!」油断したそのとき…発生しがちな辛い痕

ポイント(5) ドア・窓枠の細かなキズは証拠を記録する

 家が完成すると、それまで建築工事に使っていた足場を解体します。このときに起こりがちなのが、足場をぶつけてドアやサッシにキズを付けてしまうことです。

 新築物件の場合には、こうした小さなキズひとつについても、引き渡し前に確認するようにしてください。

 住宅の性能や安全性に直接的な影響はありませんが、住宅の購入は一生に何度もない大きな買い物ですから、可能な限りダメージのない状態で手に入れたいと思うのは当然です。

 もし、引き渡し後に気づいた場合は、パワービルダー系の建売業者の場合は、原則的に傷、汚れ、隙間の類は、補修してもらえませんので注意が必要です。こうしたキズを見つけたときには、図面に書き込んだり写真を撮るなどして記録を残しておいてください。

小さなキズがあれば雑な工事が行われている可能性も…

 一ヶ所だけなら目をつぶってもいいと思えるかもしれませんが、傷がひとつあるということは、それだけ雑な工事が行われていて、複数の箇所にダメージが潜んでいる可能性があります。

 施工者の過失であることを正確に指摘するためにも、メモや写真で記録しておくことを忘れないようにしてください。小さなキズをつけても気づかずにいる施工業者だということは、他の箇所についても同じようなことが起きている可能性が高くなります。

「このぐらいは仕方ない……」と見逃さずに、小さなキズひとつから大きな瑕疵を発見することにもつながると考えて、念入りにチェックしましょう。

 新築なのに…水回りで分かる欠陥住宅恐ろしい特徴 

幻冬舎ゴールドオンライン 2021年1月7日(木)15時01分配信/田中 勲

水回りは🦉家の生命線…暮らしの充足度に直結する

ポイント(1) キッチンの排水をチェック

 水回りは家の生命線です。家の機能そのものといっても、差し支えありません。箱としての家に、暮らすための機能を持たせているのは水回りです。

 水回りの不具合は、そのまま暮らしに直結します。念入りにチェックしていきましょう。

 まずキッチンでは水道を開栓して、水を流してみましょう。排水口から水がきちんと排水されるかを確認してください。流しの下を開くと、パイプの接合部を見られるはずです。ここから水漏れなどは起きていないでしょうか。

水道を流しっぱなしで水回りのチェックをする理由

 次に、床下収納庫を取り外して、床の水漏れをチェックしてください。この間も、水道は流しっぱなしにしておいてください。どこかから水が漏れていれば、床に水が溜まるので、すぐにわかるはずです。

 洗面台も、キッチンと同じように水を流しながら、排水をチェックしましょう。下部の扉を開くと、排水管が見えるはずです。

 最近の排水トラップは、排水口に異物を落としてしまったときに排水管から取り出しやすくするために、トラップの下部にキャップがあります。しかし、このキャップがゆるんでいたり、不具合があると、ここから水漏れを起こしてしまいます。

 実際に手で触ってみて、濡れている箇所がないかを確認してください。

まさか!?ユニットバスを良く見てみると…

ポイント(2) 天井の点検口をチェック

 天井には、ふたを取り外せる点検口がありますので、これを外してください。懐中電灯で照らすと、内部の様子が見られます。小屋裏を点検口から覗き込むと、小屋裏全体に断熱材が敷き詰められているはずです。

 しかし、その断熱材がない物件を発見することもあります。また、ときとしてユニットバス付近に断熱材の貼り忘れを発見することがあります。

 ここで問題になるのは、建物の建っているエリアです。不動産広告には明記が義務付けられていますから、確認してみましょう。

 都市計画法で「準防火地域」となっている場所では、火事が起きた際に延焼を防ぐという観点から、小屋裏(天井裏)の壁の立ち上がり面にも、外壁の裏側には、不燃材(石膏ボード)の設置が義務付けられています。

 同様にユニットバス周囲の外壁裏側にも不燃材(石膏ボード)の設置が義務付けられています。しかし、これらの不燃材(石膏ボード)が未施工になっている建売住宅を時々発見します。小屋裏点検口やユニットバスの天井点検口から見たときに、木材がむき出しになって見えている場合は、準防火地域では違反建築となってしまいます。

 もうひとつ、ユニットバスで確認していただきたいのは、内部のキズです。建築中に、工事業者によって物置として使用されていることが多いのが理由です。工具でキズが付くことが多いため、ユニットバスのメーカーから「物置として使わないでください!」と貼り紙がされているほどです。こうしたキズを見つけた場合には、遠慮せずに補修してもらうように交渉しましょう。

恐ろしい…給湯器を固定するズレ

ポイント(3) 給湯器は固定具合をチェック

 本体だけで30キログラムはある給湯器ですから、確実に取り付けられていないと、地震の際に落下する危険性があります。

 外壁に取り付けるのが一般的ですが、このときにサイディングボードだけではなく、釘がしっかりと下地の木の部分に留められているか確認してください。

 サイディングボードの厚みは14~16センチメートルですが、30キログラムもあるものに対しては安定しません。釘がズレていないかを見るには、横に走っているラインに沿っているかを見れば、大丈夫のはずです。

雨どいは実際に触って動かしてみよう

ポイント(4) 雨水による被害を防ぐベランダ、雨どいの見方

 雨どいは実際に触って軽く動かしてみましょう。取り付けが甘い場合だと、簡単に動いてしまいます。また、斜めに取り付けられていないかどうかも重要なチェックポイントです。

 少し離れて見て、壁の縦線にまっすぐ沿っているか確認をしてください。

 また、ベランダの床から立ち上がり部分の高さは、12センチメートル以上なければならないと決められています。これ以下だと、大雨が降ったときに、部屋に雨水が流れ込む事態になりかねません。

 また、これに関しては、ゴミや土などで雨どいを詰まらせないようにすることが大事ですが、これは家の造りというよりも、暮らし方の問題です。

要注意!古くからある塀をそのまま使うと…

ポイント(5) 塀の鉄筋チェックも忘れずに

 住宅と同時に新しく造られた塀なら問題はないのですが、古くからある塀をそのまま使う場合は要注意です。古い塀には、鉄筋が入っていないことが少なくありません。鉄筋の有無によって耐久性には大きな差が出てきます。

 新しく設置しない場合、隣の敷地との境目にある塀をそのまま使用することも少なくありません。手で軽く押しただけで揺れるような場合は、鉄筋が入っていないと考えて間違いないでしょう。

 スマートフォンのアプリに、金属探知機がありますので、これを利用して壁内部の鉄筋の有無を確かめてみるのもいいでしょう。

 コンクリート内部の鉄筋の状態を正確に知るには、プロの診断にゆだねることをおすすめします。私が使っているのは、高性能鉄筋探知機です。これを使うと、一般的な金属探知機よりも精度の高い検査が行えます。

新築の家はきれいは当たり前ではない!?

ポイント(6)〝雑〟な造りの家は後悔する可能性大

 ここで、ちょっと気になるところを見つけたときのことについて、お話ししましょう。今までは、建物内覧の際のチェックポイントや建物の見方について説明をしてきました。しかし、ここで注意していただきたいのはメンタル面です。

 新築の家だから、きれいなのが当たり前だという思い込みや、大きな買い物をする際の興奮状態によって、冷静な判断ができないことも少なくないと思います。こうした状態で臨むと、平常なら見えるはずのものも見えてきません。少しのことなら「まあ、いいか」と大きな気持ちになることもあります。

 家の垂直状況、水平状況、断熱材の施工状況などがきちんとしていれば、家としての大きな問題はありません。立地条件や価格なども含めて、購入することに前向きなところに、営業担当者の煽るような売り文句をかけられても早々に契約を急がず、確かめていただきたいのは細かな点です。

ドアや窓枠のキズ
引き戸のキズ
フローリングのキズ
床下、天井裏、庭などに散乱するゴミ

些細なキズに表れる職人の姿勢

 これらは、小さなものでしたら引き渡しまでに補修してもらえればよいはずですし、散らかったゴミも片付ければよい、と思われるかもしれません。

 しかし、これを造った職人の姿勢に疑問を感じてしまうのです。一戸建ては、買う人にとっては一生に一度の買い物である場合がほとんどです。さまざまなことを考え合わせたうえで、家を選ぶのです。建てる側には、雑ではなく、丁寧な仕事をしてほしいと願うのはムリなことではないはずです。

 見えているのは些細なキズだけだとしても、どのような工事をしたのかが、その小さなキズに表れているように思うのです。

 数カ所であれば偶然ということもありますが、キズのある箇所があまりに多い場合には一度、考え直してみてもよいかもしれません。

 特に、不動産市場が大きく動くといわれる2月、3月という年度末の時期は、営業担当者からも「他に引き合いがある」といった急かせる言葉が出がちですが、その言葉に惑わされないようにすることが大切です。

 その点からいえば、落ち着いて物件を探すためには、繁忙期の2月、3月を避けたほうがよいといえるでしょう。

 

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